土豪扎堆的房地產(chǎn)企業(yè)歷來(lái)看不上苦臟累，還不掙錢(qián)的物業(yè)市場(chǎng)。

如今風(fēng)向驟變，越來(lái)越多的物業(yè)公司從房地產(chǎn)企業(yè)中剝離，獨(dú)立融資上市。

2016年9月9日，碧桂園物業(yè)公司的招股書(shū)出現(xiàn)在證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站。

背后的實(shí)際控制人是中國(guó)女首富、碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)的二女兒楊惠妍，年僅35歲。

根據(jù)招股書(shū)披露的信息，碧桂園物業(yè)2014年至2016年第一季度的營(yíng)收分別為12億元、16.7億元、5.3億元，凈利潤(rùn)分別為1.2億元、2.2億元、6100萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率高過(guò)碧桂園的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

這一財(cái)務(wù)表現(xiàn)超出人們對(duì)一家物業(yè)公司的期待。

做苦活、臟活、累活的生意也有出頭之日。

此前，彩生活、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、中奧到家等四家物業(yè)公司都在港股上市，王石也說(shuō)物業(yè)將是萬(wàn)科的下一個(gè)發(fā)力點(diǎn)。

如果碧桂園物業(yè)上市順利，那么，它就將成為A股第一家物業(yè)公司。

但是，這家物業(yè)公司的背后，碧桂園控股的身影隨處可見(jiàn)，過(guò)度依賴關(guān)聯(lián)交易的弊端將成為懸在碧桂園物業(yè)頭上的達(dá)摩克利斯之劍。

最年輕的女首富楊惠妍的名字經(jīng)常與娃哈哈宗慶后的女兒宗馥莉，新希望劉永好的女兒劉暢一同出現(xiàn)，她們的共同特點(diǎn)是女兒繼承了父輩龐大的產(chǎn)業(yè)，而且接班時(shí)都年紀(jì)尚小。

楊惠妍是碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)的二女兒，她手上的財(cái)富和家業(yè)全部繼承自父親。

2005年，年僅23歲的楊惠妍進(jìn)入碧桂園，擔(dān)任采購(gòu)部經(jīng)理。

此時(shí)她已經(jīng)從美國(guó)俄亥俄州立大學(xué)畢業(yè)，獲得市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)及物流專業(yè)學(xué)士學(xué)位。

楊惠妍給碧桂園帶來(lái)了全新的美國(guó)管理團(tuán)隊(duì)，在很大程度上接替了楊國(guó)強(qiáng)時(shí)代的原有團(tuán)隊(duì)。

楊國(guó)強(qiáng)對(duì)女兒頗為器重，從小帶她們熟悉公司治理，旁聽(tīng)董事會(huì)，不得不說(shuō)，還真是女首富要從娃娃抓起。

2006年6月，楊惠妍通過(guò)股權(quán)控制關(guān)系間接持有碧桂園物業(yè)50.141%股份，并擔(dān)任董事長(zhǎng)，直接參與公司的重大經(jīng)營(yíng)決策。

那一年，楊惠妍24歲。

而后，楊惠妍曾以440億元的身家四次蟬聯(lián)中國(guó)“女首富”寶座，成為最有名的富二代。

有必要提一句的是，家族企業(yè)的接班，最終往往是老一輩創(chuàng)始人手握大權(quán)，但楊惠妍是碧桂園實(shí)實(shí)在在的企業(yè)控制人，楊國(guó)強(qiáng)并沒(méi)有留一手，選擇把企業(yè)的股份都給了女兒。

楊惠妍已累計(jì)持有碧桂園集團(tuán)70％的股權(quán)，為最大股東。

作為創(chuàng)始人，包工頭起家的楊國(guó)強(qiáng)，其貌不揚(yáng)，但他的發(fā)家故事尤為勵(lì)志。

楊國(guó)強(qiáng)出身貧寒，曾在鄉(xiāng)下耕田放牛，而后轉(zhuǎn)職做建筑工人。

上世紀(jì)90年代，市場(chǎng)化改革，楊國(guó)強(qiáng)進(jìn)軍房地產(chǎn)，碧桂園在廣東一帶一炮走紅。

不過(guò)與任志強(qiáng)、潘石屹、王石等人的高調(diào)不同，楊國(guó)強(qiáng)不愛(ài)混圈子，也很少出現(xiàn)在媒體上，常常被描寫(xiě)為最土的中國(guó)首富：據(jù)說(shuō)他17歲之前未穿過(guò)鞋，總穿大一號(hào)的西裝，一開(kāi)會(huì)就脫鞋、盤(pán)腿，開(kāi)發(fā)地產(chǎn)從來(lái)不進(jìn)市區(qū)，專撿別人看不上的荒地，“像賣(mài)白菜一樣賣(mài)別墅”。

與父親一樣，楊惠妍也為人低調(diào)，極少出現(xiàn)在公眾視野里，網(wǎng)上甚至連她本人的照片都沒(méi)法確認(rèn)。

招股書(shū)上只有她本人的簡(jiǎn)短介紹。

不過(guò)外界傳言，楊惠妍已于2006年成婚，丈夫陳翀長(zhǎng)相斯文，哈爾濱人，清華大學(xué)化學(xué)工程系畢業(yè)，留學(xué)英國(guó)曼徹斯特大學(xué)化工學(xué)院，早年曾在碧桂園效力，負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)拓展。

而陳翀的父親是一位副廳級(jí)干部。

如此看來(lái)，也算是門(mén)當(dāng)戶對(duì)。

賣(mài)二手房的物業(yè)公司物業(yè)是一個(gè)苦累的代名詞，包括保安、保潔、綠化等等，嚴(yán)重依賴人力，如果把它放在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)里，這不是一個(gè)性感的生意。

這是一個(gè)遠(yuǎn)離“精英”的行業(yè)。

大量的從業(yè)者都是普通的勞動(dòng)力。

2015年物業(yè)從業(yè)人員達(dá)到700多萬(wàn)人，而碧桂園物業(yè)在人力方面的支出超過(guò)7億元，占總營(yíng)業(yè)成本的67%，人均薪酬5242元。

相比之下，處于金字塔頂端的高管們，一年的薪資超過(guò)2600萬(wàn)元，而高管加起來(lái)還不到20人（加上了董事和監(jiān)事）。

如此算下來(lái)，每位高管的平均年薪至少在130萬(wàn)元以上。

兩個(gè)平均薪資相差20倍以上，這個(gè)數(shù)字的確懸殊。

物業(yè)的收入也相當(dāng)有限。

碧桂園物業(yè)的主營(yíng)收入來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、協(xié)銷(xiāo)服務(wù)，三項(xiàng)營(yíng)收分別為9億元、1.2億元和1.6億元。

管理是最基礎(chǔ)的服務(wù)，包括保安保潔、綠化、公共設(shè)施維護(hù)等等。

對(duì)于業(yè)主而言，這也是大多數(shù)人最為熟悉物業(yè)收入部分：物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)有兩種，包括包干制和酬金制。

包干制指的是業(yè)主付固定的錢(qián)，所有服務(wù)都由物業(yè)公司提供，原則上中途不再增加費(fèi)用，盈虧由物業(yè)公司自負(fù)。

這也意味著物業(yè)公司干好干壞都是固定的報(bào)酬，物業(yè)公司要節(jié)省成本，往往意味著提供的服務(wù)打折，這種做法很容易導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾。

目前，全國(guó)85%的物業(yè)企業(yè)都實(shí)行包干制，其中也包括碧桂園物業(yè)。

酬金制是先預(yù)收業(yè)主一部分錢(qián)，外聘物業(yè)公司代理小區(qū)物業(yè)管理，給予其10%的報(bào)酬，人員和物料成本都由業(yè)委會(huì)承擔(dān)。

這種做法對(duì)業(yè)務(wù)公司的短期財(cái)務(wù)有很大的改善作用，但也存在后續(xù)收費(fèi)難，壞賬率偏高的問(wèn)題。

盡管物業(yè)管理費(fèi)占了物業(yè)公司的大頭，但事實(shí)上，光靠固定的物業(yè)管理費(fèi)，大部分企業(yè)即使能活不下去，至少也會(huì)被批評(píng)為“不思進(jìn)取”。

它們開(kāi)始在基礎(chǔ)服務(wù)之外提供增值服務(wù)。

碧桂園的社區(qū)增值服務(wù)，就主要是房產(chǎn)中介，提供租房和二手房交易服務(wù)。

這項(xiàng)業(yè)務(wù)表現(xiàn)出了不錯(cuò)的苗頭，2015年上線，一年多時(shí)間共轉(zhuǎn)讓交易了1500次，一年的收入為2949萬(wàn)元，盡管在收入總額的占比還顯得微薄。

不過(guò)，這種嘗試值得肯定。

物業(yè)公司在社區(qū)內(nèi)做房產(chǎn)中介，確實(shí)有著天然優(yōu)勢(shì)，它們清楚房屋的租賃和居住情況，這些都是真實(shí)的房源信息。

但不利的一方面是，物業(yè)公司的主業(yè)畢竟局限于小區(qū)，而外部的客源獲取并不是他們所擅長(zhǎng)的事情。

協(xié)銷(xiāo)服務(wù)指的是為房地產(chǎn)公司提供銷(xiāo)售案場(chǎng)顧問(wèn)服務(wù)及開(kāi)荒清潔、工程維修、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)。

這項(xiàng)服務(wù)針對(duì)的是上游房地產(chǎn)公司，目前遍布碧桂園物業(yè)在全國(guó)的283家分公司。

物業(yè)的錢(qián)掙得辛苦，除了模式局限之外，市場(chǎng)化程度太低，行業(yè)格局極為分散也是常被人詬病之處。

截止2014年底，全國(guó)物業(yè)管理面積約為164.5億平方米，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)約10.5萬(wàn)家。

平均下來(lái)，每家企業(yè)管理的面積僅為15.7萬(wàn)平方米。

行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的管理面積只占到了全國(guó)的19.50%。

賺慣了大錢(qián)和熱錢(qián)的房地產(chǎn)企業(yè)，在之前都不大愿意做物業(yè)這種苦活累活。

不過(guò)地主家也有拮據(jù)的時(shí)候，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)乏力的情況下，從物業(yè)突圍成了新的苗頭，王石曾表示，物業(yè)將成為萬(wàn)科的下一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)。

而這些企業(yè)的做法集中在社區(qū)O2O、智慧社區(qū)等概念，開(kāi)發(fā)App等等。

萬(wàn)科物業(yè)做了一個(gè)基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的“睿服務(wù)”體系。

彩生活則更加激進(jìn)，大力下注社區(qū)O2O服務(wù)，提供線上繳費(fèi)和理財(cái)?shù)鹊?，打通了交易平臺(tái)。

不過(guò)，碧桂園并沒(méi)有在新業(yè)務(wù)上有太多的規(guī)劃和探索。

2015年，碧桂園物業(yè)上線了“e當(dāng)家”，從目前的態(tài)勢(shì)看來(lái)，這款軟件并沒(méi)有得到官方大范圍推廣，也沒(méi)有出現(xiàn)在招股書(shū)中。

也許，這并不代表什么，但好歹，這也是畫(huà)出的一個(gè)餅。

關(guān)聯(lián)交易之痛碧桂園物業(yè)近幾年都有著相當(dāng)不錯(cuò)的利潤(rùn)，依靠在碧桂園這個(gè)大樹(shù)下，躺著就把錢(qián)掙了。

目前碧桂園物業(yè)管理的項(xiàng)目超過(guò)300個(gè)，合同管理面積1.55億平方米，服務(wù)業(yè)主戶數(shù)超過(guò)60萬(wàn)戶。

根據(jù)《2016中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，碧桂園物業(yè)在行業(yè)排名第五。

與此同時(shí)，當(dāng)別人家的物業(yè)公司都虧錢(qián)運(yùn)營(yíng)時(shí)，碧桂園物業(yè)的營(yíng)收和凈利都相當(dāng)好看。

國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)的平均凈利潤(rùn)只有8%，而碧桂園物業(yè)的凈利潤(rùn)率達(dá)到了13%。

如果單從凈利潤(rùn)率來(lái)看，碧桂園物業(yè)的凈利潤(rùn)率比碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的凈利潤(rùn)率還要高。

不過(guò)，碧桂園物業(yè)的漂亮財(cái)務(wù)數(shù)字得益于碧桂園控股的壯大，碧桂園開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)幾乎都轉(zhuǎn)化成了物業(yè)公司的上游，使得碧桂園物業(yè)衣食無(wú)憂，旱澇保收，由母公司的奶水一手喂大。

這也是其弊病所在——過(guò)度的依賴碧桂園控股。

碧桂園物業(yè)關(guān)于關(guān)聯(lián)交易的章節(jié)闡述用了近30頁(yè)的篇幅，它的前五大客戶沒(méi)有一家是碧桂園控股之外的企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)存在兩端，一端是上游的房地產(chǎn)企業(yè)，或者說(shuō)被服務(wù)的業(yè)主，這是收入的來(lái)源；另一端是下游的第三方服務(wù)公司，包括園區(qū)車(chē)輛、保潔等服務(wù)都是向?qū)I(yè)的第三方采購(gòu)，這是支出的方向。

碧桂園物業(yè)的收入絕大部分來(lái)自碧桂園集團(tuán)開(kāi)發(fā)的小區(qū)，其收費(fèi)管理面積為7693萬(wàn)平方米，其中由碧桂園集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積占比高達(dá)97.13%。

這是物業(yè)行業(yè)的通病，造成這種現(xiàn)狀的原因不難理解，萬(wàn)科蓋的房子有多大可能會(huì)讓碧桂園物業(yè)來(lái)管理？幾乎所有規(guī)模過(guò)得去的房地產(chǎn)公司旗下都有相應(yīng)的物業(yè)公司，包括彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務(wù)等。

這些物業(yè)公司都陸續(xù)在香港上市，它們背后無(wú)一例外都站著一家規(guī)模龐大的房地產(chǎn)公司。

但也有另類(lèi)，中國(guó)物業(yè)第一股的彩生活為大股東花樣年服務(wù)的物業(yè)面積只有5%。

碧桂園也在急于想改變這種局面。

一個(gè)很明顯的舉動(dòng)是，本次IPO募資的用途，超過(guò)50%的資金將用于市場(chǎng)拓展，市場(chǎng)拓展自然是拓展碧桂園集團(tuán)以外的市場(chǎng)。

關(guān)聯(lián)交易的另一端，碧桂園物業(yè)向下游采購(gòu)的第三方服務(wù)也基本是自己人。

關(guān)聯(lián)方采購(gòu)商品及接受勞務(wù)的關(guān)聯(lián)交易主要為公司向關(guān)聯(lián)方接受區(qū)內(nèi)穿梭巴士服務(wù)、供水業(yè)務(wù)、工程勞務(wù)和采購(gòu)物資等。

這些提供服務(wù)的公司，甚至自來(lái)水廠都是碧桂園的關(guān)聯(lián)企業(yè)。

這就很尷尬了。

這給人的感覺(jué)就是始終都在和自己人做生意。

跟自己人做生意就存在關(guān)聯(lián)交易的風(fēng)險(xiǎn)。

碧桂園物業(yè)2015年的應(yīng)收賬款為5.36億元，而其中3.9億元的應(yīng)收賬款來(lái)自關(guān)聯(lián)方，也就是碧桂園集團(tuán)。

物業(yè)收入里有一項(xiàng)叫“空置物業(yè)服務(wù)收入”，也就是房子已經(jīng)蓋好，還沒(méi)有賣(mài)出去，這個(gè)情況下的物業(yè)費(fèi)用需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出錢(qián)。

這一項(xiàng)收入占到了碧桂園物業(yè)總營(yíng)收的8%，而碧桂園物業(yè)50%的應(yīng)收賬款在3年以上。

作為兩家獨(dú)立的公司，關(guān)聯(lián)方對(duì)資金的占用明顯偏大。

如果碧桂園控股開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的步伐停滯，這將嚴(yán)重影響到碧桂園物業(yè)的業(yè)績(jī)。

而目前看來(lái)，要走出去，承接外部的物業(yè)服務(wù)，對(duì)于市場(chǎng)化程度不高的物業(yè)行業(yè)而言，難度可想而知。

不過(guò)話又說(shuō)回來(lái)，碧桂園物業(yè)目前的總資產(chǎn)還不到碧桂園控股的1%。

楊惠妍進(jìn)入碧桂園掌管的第一塊業(yè)務(wù)是物業(yè)，看起來(lái)與其首富的身份并不匹配，但這種接班一方面與其專業(yè)背景相符，另一方面也將為其接手整個(gè)企業(yè)做準(zhǔn)備，畢竟，經(jīng)營(yíng)好房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或許才是她的未來(lái)正道。