和馮侖對話，很難繞過房價，雖然我們對答案早已沒有什么期待。

中國的房價，已經突破了理性預期的范疇，任何討論其實已經淪為噱頭。

不過馮侖說，房價已經在走下坡路了。

這話讓我們多少有些意外，不是因為房價的走勢，畢竟這已是不爭的事實，而是因為就在年初，這位地產界的青年領袖還信誓旦旦地和我們說，房地產的好光景還有10到20年。

話猶在耳，卻已是過眼云煙。

馮侖說自己做地產，更注重能否為社會帶來一些附加值，所以很多時候寧愿做一些小的項目，比如在紐約和臺灣的開發，或者新的項目，比如立體城市。

好像很少有地產商這么熱衷于談理想，而且還企圖把這種理想主義的東西融入到自己的實業中。

所以有很多個瞬間，我幾乎忘了他是地產界的一個標桿，忘了他也是曾經的“海南六君子”，而把他當作一個普通的中年人，在經歷人生幾起幾伏之后，依然想要和這個世界談談。

他總是忍不住想和我們說段子。

事實上，這位地產大亨在成為商人之前，是一位不折不扣的馬列主義學者。

而現在他被稱作是地產界的思想家——他說，段子，僅僅只是他表達思想的一種手段。

對于大多數人來說，知道馮侖要多過于知道萬通和萬通中心，這多少會讓人覺得尷尬。

如果對馮侖稍加關注，就會發現無論是作為萬通控股集團董事長的馮侖，還是前公務員的馮侖，談論理想和信仰多過任何話題。

這位馬列主義的信徒，征服世界最常用的兩種武器卻是色情味道濃厚的段子和數以億計的財富——前者讓他收獲了掌聲，而后者讓他得到了話語權。

這多少有點荒誕。

對話艾誠：中國瘋狂的房價何時會停止？馮侖：我覺得這個房價就相當于一輛車爬坡，然后到了一個高臺上，在緩緩地平著走，再過一些日子，就會開始緩緩地往下走，但不會是跳水式的下降。

艾誠：如果下降，萬通緊不緊張？馮侖：不緊張，因為它區域不同，市場不一樣，而且住宅只是整個萬通的一部分，我們還有很多非住宅的房地產業務。

艾誠：在中國地產行業里面，萬通好像越來越邊緣化了？馮侖：沒有的事，其實他們看到的就是住宅這一部分。

大家容易把住宅等同于房地產，但實際上工業地產，現在我們的規模在全國排名第二第三，資產管理業務、基金業務以及立體城市超過一半以上的業務都沒有放在上市公司里。

艾誠：立體城市有一種聲音說，噱頭說了很久，但是在成都的立體城市項目擱置了一段時間，最近才有新動作，貌似挺不容易的，到底困難在哪里？馮侖：它主要的困難在于，我們第一步的困難是這樣一個發展的理念，是不是被大家接受，現在已經被大家接受了，實際上我們現在已經在7個城市開展，兩個城市已經在開工建設了，到8月份，開工建設的這兩個部分，就開始產品化了。

具體的住宅這一部分的產品，已經開始面世了，所以還是很快的，因為才5年時間，現在有7個城市在發展，而且一個立體城市的計劃都在500萬平米以上。

艾誠：有一個地產界的朋友，委托我問您這樣一個問題，立體城市是你的理想，還是公司的理想，因為他是柯布西埃（現代主義建筑鼻祖）的一種理念，是理想的，能成功實現商業化嗎？馮侖：已經成功了，立體城市這家公司去年是盈利的，而且業績非常好，今年上半年的業績是去年的2倍以上。

艾誠：立體城市不是公司的錢在投？馮侖：是我自己的。

后來新希望[-0.34% 資金 研報]集團劉永好、愛佑華夏慈善基金會理事長王兵又參加進來，所以等于主要的投資者是我們三個人。

艾誠：那公司現在愿意投資了嗎？馮侖：他們當然愿意，現在已經逐步的跟萬通其他的業務有了一些交集。

艾誠：和天津泰達合作到現在，最大的經驗是什么？馮侖：最大的經驗是要把規則一開始就講清楚，所以我們現在合作的很好，其中一個就是僵局規則，就是說萬一大家掰了怎么辦？這就是成人的規則，僵局規則其中有一條，一件事兒如果我同意你不同意，最后怎么做決策？后來我們就采取一個兒童的辦法，你一次我一次，這一次如果你非要堅持可以聽你的，下一次無論什么事兒如果再有分歧，那就聽我的。

艾誠：這個堅持下來了？馮侖：由于誰都不知道下次是什么，所以誰都不敢用第一次，然后我們就商量著辦，這就是僵局規則。

所以后來我們每次跟任何人合作，都會有一個僵局條款。

艾誠：對移動互聯網，您提出一個鼓勵虛擬開發商的業務平臺。

你有什么預期？馮侖：對，我們現在是用這個模式。

目前研究已經做完了，平臺也搭建了，現在公司正在做測試。

我覺得這會是一種非常顛覆性的做房子的方法。

艾誠：怎么做？馮侖：成品還是房子。

以前做開發商，第一件事是買地，之后去報規報建，再去做開發貸，然后做廣告營銷，施工建設，最后交付給客戶，大概是這個程序。

現在我們做了一個虛擬開發商的平臺，有一點像在天貓上開店。

你在這個平臺上選一塊地，比如一棟樓，三棟樓，10萬平米，20萬平米，然后再跟不同方面去簽約，去找設計師做設計，這個平臺就幫你去找客人，通過這樣的方式在網上進行土地開發。

艾誠：你覺得到目前為止，在萬通發展過程中最大的決策失誤是什么？馮侖：我覺得在公司整個發展上我不夠堅持，這可能跟性格有關。

比如說我們在二線城市，原來我是非常希望能夠快速復制萬通中心這樣的想法，因為我認為這是一個非常好的模式。

但是團隊覺得這和他們短期內的管理能力和半徑有關，所以就比較遲疑。

因而到現在為止我們只做了6個城市。

這也造成大家對上市公司有些質疑，為什么發展慢了。

按照我的想法，現在應該至少發展20個城市了。